اقتصاد – أستراليا اليوم
بعد معركة مزايدة مؤلمة، قام أحد المتسابقين أخيرًا بتسديد ضربة قاضية، من خلال الموافقة على دفع مثل هذا السعر الفلكي بحيث يكون بعيدًا عن متناول المنافسين الآخرين.
كان هوسنا الوطني بالممتلكات السكنية شديدًا لدرجة أن قيمة المساكن في البلاد قد ارتفعت الآن فوق علامة 8 تريليون دولار لأول مرة.
كما تشير إليزا أوين، رئيسة الأبحاث في CoreLogic، فإن هذا يعني أن القيمة الإجمالية للممتلكات السكنية الأسترالية هي الآن “حوالي أربعة أضعاف حجم الناتج المحلي الإجمالي الأسترالي، وحوالي تريليون دولار أكثر من القيمة المجمعة لبورصة الأوراق المالية الأسترالية، معاش التقاعد ومخزون العقارات التجارية “.
لكن في حين أن مالكي العقارات قد يحتفلون مع ارتفاع أسعار المنازل التي تعزز ثرواتهم، فإن الارتفاع الأخير في أسعار العقارات يثير بعض القضايا الشائكة المتعلقة بالسياسة – لا سيما منذ الارتفاع في قيمة العقارات مدفوعة بارتفاع قروض الأسر.
مع زيادة الرهن العقاري الآن أكثر مما كانت عليه في أي وقت مضى – وأكثر من أي مكان آخر على وجه الأرض تقريبًا – فإن ذلك يترك أستراليا مع القليل من المجال للتحرك عندما تتغير الظروف الاقتصادية. إنه يرسخ عدم المساواة ويخلق في النهاية مسألة ما إذا كان الاقتصاد الأوسع رهينة لاقتصاد الإسكان.
يشير شاين أوليفر ، كبير الاقتصاديين في AMP Capital ، إلى أن “نسبة الدين إلى الدخل تصل الآن إلى ما يقرب من 200 في المائة ، مما يعني أنها أعلى بأربع مرات تقريبًا مما كانت عليه قبل 30 عامًا”.
“حتى الآن ، لم يسبب لنا ذلك أي مشاكل في الاقتصاد الكلي لأن أسعار الفائدة منخفضة للغاية ، وكانت تتجه نحو الانخفاض لمدة 30 عامًا.”
لكنه يضيف: “هناك مخاطر واضحة إذا تغيرت دورة أسعار الفائدة ، وبدأت تكاليف الاقتراض في الارتفاع. أو إذا تضررت البطالة “.
يجادل أوليفر بأن المستوى الضخم لديوننا المتعلقة بالممتلكات يعني أننا أكثر حساسية للتغيرات في أسعار الفائدة ، أو حتى لتشديد معايير الإقراض المصرفي ، مما كان عليه الحال في الماضي.
ويشير إلى أن الهيئة التنظيمية الاحترازية ، APRA ، أرسلت موجات عبر الاقتصاد بأكمله عندما شددت معايير الإقراض من خلال فرض سقف على قروض الفائدة فقط والنمو في قروض المستثمرين.
بعد أن شددت APRA معايير الإقراض في عام 2017 ، انخفضت أسعار المنازل بنسبة 10 في المائة على أساس وطني. وفي سيدني ، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 15 في المائة. ورأيت تأثير الثروة السلبي الناجم عن انخفاض أسعار المنازل يؤثر على مبيعات التجزئة وإنفاق المستهلكين بشكل عام “.
وهو يجادل بأن المستويات المرتفعة لديون الأسر من المرجح أن تقيد حجم ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل.
“المستويات المرتفعة من ديون الأسر تضع حداً لمدى قدرة البنك الاحتياطي على رفع أسعار الفائدة ، ومقدار ما سيحتاجون إليه لرفع أسعار الفائدة لتهدئة أي فرط في الاقتصاد في المستقبل.
ذلك “لأن التأثير المخفف على الإنفاق الاستهلاكي سيبدأ بسرعة أكبر بالنسبة لتغيير معين في أسعار الفائدة مما كان عليه في الماضي ، عندما كانت مستويات الدين أقل بكثير.”
ويقول إن القاعدة الأساسية هي أنه “إذا كان مستوى الدين إلى الدخل أربعة أضعاف ما كان عليه في عام 1990 ، فإن تحركات أسعار الفائدة تكون أقوى بنحو أربعة أضعاف مما كانت عليه قبل 30 عامًا”.
من السمات المثيرة للاهتمام لسوق الإسكان في الوقت الحاضر التحول في أولئك الذين يتحملون وطأة الديون.
أولئك الذين يتمتعون بالفعل بمكانة في سوق الإسكان استفادوا من الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة لسداد قروضهم العقارية بشكل أسرع. وهذا يعني أن ديونها المستحقة يتم تقليصها بشكل أسرع.
في البنك الوطني الأسترالي ومقره ملبورن ، على سبيل المثال ، هناك 36 في المائة من عملاء قروض المنازل يتقدمون أكثر من عامين في سداد أقساطهم ، بزيادة من 32 في المائة قبل عام. ارتفع متوسط حجم قروض المنازل الجديدة للبنك بمقدار 12000 دولار في الأشهر الستة حتى مارس 2021 مقارنة بالعام الماضي ، حيث ارتفع من متوسط 389 ألف دولار إلى 401 ألف دولار. ولكن نظرًا لأن العملاء يسددون قروضهم العقارية بمثل هذا المقطع السريع ، “لم يكن نمو الميزانية العمومية الفعلي للبنوك بهذه القوة”.
ويوافقه الرأي بيتر كينج ، الرئيس التنفيذي لشركة Westpac. وأشار إلى أن “متوسط حجم قروض الإسكان لم يرتفع بشكل ملحوظ خلال الأشهر الـ 12 الماضية”.
علاوة على ذلك ، يشير إلى أن “72 في المائة من مقترضي Westpac يتقدمون في سداد أقساطهم”.
لكن بطبيعة الحال ، لم يتمكن الوافدون الجدد إلى سوق العقارات من الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة للمضي قدمًا في مدفوعاتهم. ولم يكن لديهم الوقت لتقليل حجم قرضهم من خلال سداد أصل القرض.
لكن بطبيعة الحال ، لم يتمكن الوافدون الجدد إلى سوق العقارات من الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة للمضي قدمًا في مدفوعاتهم. ولم يكن لديهم الوقت لتقليل حجم قرضهم من خلال سداد أصل القرض.
