نيوزيلندا تندفع إلى التقسيم حيث تخشى أستراليا أن تخطو المخططين والاقتصاديين الأستراليين الذين يناقشون حاليًا دور سياسات التخطيط واللوائح في إنتاج المساكن كجزء من التحقيق البرلماني الفيدرالي في توفير الإسكان. في غضون ذلك ، أعلنت الحكومة النيوزيلندية أنها تعتزم التراجع بشكل كبير عن تقسيم المناطق السكنية عبر المدن الرئيسية في البلاد استجابةً لارتفاع أسعار المنازل. تشكل هذه السياسة التبسيطية مخاطر على التخطيط الحضري الاستراتيجي ويجب على أستراليا الانتباه.
التضخم السريع في الأسعار
كانت نوعية المساكن الرديئة والتضخم السريع في الأسعار في أكبر مدن نيوزيلندا من الأمور التي تثير قلق الجمهور الشديد لأسباب معقدة. تنشأ المساكن دون المستوى من سوء التصميم والموقع ، وعدم كفاية الصيانة ، وعدم التوافق مع حجم الأسرة. تم تمكين ارتفاع أسعار المنازل مؤخرًا من خلال ما وصفه الباحثان مايكل ريهم ويانغ يانغ بأنه “كازينو يتم التغاضي عنه سياسيًا ويغذيه التمويل ويراهن المستثمرون على نطاق واسع على مكاسب رأس المال المعفاة من الضرائب” ، مدعومًا بأسعار الفائدة المنخفضة تاريخيًا. ومع ذلك ، ركز معظم المعلقين على قواعد التخطيط كعامل وحيد يدعم ارتفاع أسعار المنازل في نيوزيلندا. تتفق الأحزاب السياسية الرئيسية على أن إزالة الضوابط عن إعادة تطوير الأراضي التي تشغلها مساكن منفصلة ستساعد في حل هذه الأزمة. في عرض نادر للحزب الثلاثي ، أعلن حزب العمال الحاكم جنبًا إلى جنب مع حزب الخضر والحزب الوطني المحافظ معًا عن معايير سكنية جديدة ذات كثافة متوسطة (MDRS) تمنح التطوير المناسب لثلاثة طوابق في جميع أنحاء أكبر خمس مدن في نيوزيلندا. مع إزالة حدود الارتفاع في CBDs. يتبع ذلك تقسيمًا صحيحًا إلى ستة طوابق ضمن مسافات يمكن قطعها سيرًا على الأقدام من النقل السريع ومراكز المدن والمراكز الحضرية التي تم الإعلان عنها في عام 2020.
استقبل اليسار السياسي سياسة إعادة التقسيم الجديدة بحماس شديد ، ولا سيما أنصار “نعم في الفناء الخلفي” الذين يرون في التخطيط بمثابة كبح أمام تفضيلهم الجمالي للتوسع الحضري ذي الكثافة العالية. وأشاد اليمين السياسي بضعف سيطرة الدولة على حقوق الملكية. كما هو الحال في أستراليا ، فإن هذه الأجندات المناهضة للتخطيط متجذرة في الاقتصاد الكلاسيكي الجديد المبسط الذي يرى التخطيط بمثابة قيد على العرض السكني. من وجهة النظر هذه ، يقيد نظام التخطيط إنتاج المساكن ، ويتأخر العرض في الطلب الحقيقي ، وترتفع الأسعار.
خفض أسعار المساكن
ضعف التخطيط يعني عودة المعروض في السوق وانخفاض الأسعار. لكن هذه الأصولية الاقتصادية تفشل في الاعتراف بتعقيد الإسكان كسلعة اقتصادية واجتماعية ، بما في ذلك سبب عدم رغبة الجهات الفاعلة في السوق في خفض أسعار المساكن ، والآثار التوزيعية لهذه السياسة. من خلال تقييد حقوق التنمية ، تعمل لوائح استخدام الأراضي على قمع قيمة الأرض. إزالتها تزيد من قيمة الأرض ، وتوفر لأصحاب العقارات مكاسب “غير متوقعة” غير مكتسبة. الأهم من ذلك ، تتجاهل السياسة أيضًا إعادة توزيع الثروة السكنية. المستأجرون محرومون إلى حد كبير من موهبة إعادة التنظيم ، مما يجعل مثل هذه السياسات رجعية اجتماعياً.
بدون التنفيذ العاجل لإجراءات الاسترداد ، مثل مكاسب رأس المال أو ضريبة إعادة التقسيم ، كما اقترحت فيكتوريا ، فإن سياسة نيوزيلندا هي صدقة أخرى لأصحاب العقارات.
كما أن المدى الذي ستؤدي به MDRS إلى مكاسب كبيرة في العرض أو انخفاض الأسعار أمر مشكوك فيه. قدر المستشارون الخاصون الذين قدموا المشورة بشأن السياسة أنه سينتج عنها 54000 مسكن إضافي بين خمس إلى ثماني سنوات في أوكلاند. ولكن ، مثل العديد من تنبؤات الإسكان ، نحتاج إلى توخي الحذر. من غير المرجح أن يقوم شاغلو الملاك بإعادة تطوير قطع أراضيهم الحالية بشكل جماعي. هناك أيضًا قيود عمالية ومادية مستمرة تؤثر على القدرة على الارتقاء بهذا النوع من الوتيرة.
لا تأخذ السياسة أيضًا في الحسبان التقنين المالي من البنوك التي تنفر من المخاطرة بقيمة محافظ قروضها العقارية ، كما يحدث في أستراليا. من المثير للدهشة أن الدور الحاسم للائتمان المصرفي لم يظهر في تحليل الإسكان الحكومي ولا استعداد بنك الاحتياطي النيوزيلندي للحفاظ على استقرار الاقتصاد الكلي من خلال التدخل في تمويل الإسكان. بدلاً من إطلاق العنان لطفرة المعروض من المساكن في نيوزيلندا ، من المرجح أن يتتبع العرض الجديد نمو الأسر المعيشية ويتخلف عن أسعار المنازل بدلاً من خفضها. نظرًا لأن مستشاري الحكومة لا يتوقعون انخفاض الأسعار ، فإن هذا يعني ضمناً القليل من مكاسب القدرة على تحمل التكاليف ما لم يحدث نمو في الأجور.
من خلال تحويل هيكل أسعار المنازل إلى المناطق الداخلية ، قد تقوم سياسة MDRS بتصميم تعديل من مواقع الضواحي الهامشية إلى التطوير. ولكن من غير المرجح أن تستفيد الأسر الأكثر حرمانًا في سوق الإسكان في أوكلاند.
